Gewerbliches Mietrecht

Der Markt fur gewerblich genutzte Immobilien ist in den letzten Jahren weiter unter Druck geraten. Während sich noch 1999 in den alten Bundesländern eine Verbesserung des Marktes anzubahnen schien, ist die Leerstandsrate insbesondere bei Büroflächen nunmehr auch in den alten Bundesländern dramatisch gestiegen. 

Die Leerstandsraten liegen teilweise bereits über 10 %. 

Bereits seit Ende der 90iger Jahre wurde bei fallenden Mieten durch die Gewerbe raummieter zunehmend von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, sich durch Wahrnehmung von Sonderkündigungsrechten aus für sie ungünstig gewordenen langfristigen Mietver trägen zu lösen, insbeson dere von dem Sonderkündigungsrecht wegen Nichteinhaltung der Schriftform und we gen nicht genehmigter Untervermietung. 

In Zeiten noch bestehenden Überangebots an Büroflächen kommt der Vertragsgestaltung besondere Bedeuting zu. 

So ist es für den Mieter z. B. möglich, sich unter gleichzeitiger Vereinbarung von Aus stiegsklauseln das niedrige Mietzinsniveau langfristig zu sichern. 
Ging man noch vor wenigen Jahren davon aus, dass sich im Falle eines wirtschaftlichen Aufschwunges auch der Immobilienmarkt erholen wird, so erkennt man zunehmend, dass die demografische Entwicklung auch den Immobilienmarkt ungünstig beeinflusst. 

Der Wiederbelebung der Innenstädte kommt immer größere Bedeutung zu. 

Es entstehen in den Innenstädten Mischobjekte, in denen es Büros, Räume für Gesund heit und Fitness, Lokale und Wohnungen gibt. 

Ein gutes Beispiel gibt hier die Stadt Hamburg. 

Mit einem "Gesetz zur Stärkung der Einzelhandels- und Dienstleistungszentren" hat diese zum 1. Januar 2005 die gesetzliche Grundlage für eigene "Bids" (Business impro vement districts) geschaffen. 

Als Pilotprojekt ist die Luxusmeile "Neuer Wall" vorgesehen. Dieses Anfang der 70iger Jahre im kanadischen Toronto entwickelte Verfahren zur Wiederbelebung herunterge kommener oder von zu wenigen Passanten besuchten Geschäftsstraßen verbindet pri­vatwirtschaftliches Engagement mit staatlichem Zwang. 

Experten rechnen nicht mit schneller Besserung des Immobilienmarktes. 

Den Banken drohen weitere Wertberichtigungen. Deutsche Banken, die der professio nellen Abwicklung notleidender Immobilienkredite offenbar nicht mehr gewachsen sind, verkaufen milliardenschwere Immobilienkredite an amerikanische Investoren wie "Lone Star", die ihrerseits Dienstleister einschalten, die sich um Bewirtschaftung bzw. Verwertung der den Kreditverträgen zugrundeliegenden Immobilien kümmern. 

Auch die Entwicklung der Immobilienfonds gibt zur Freude keinen Anlass. 

Der geschlossene Immobilienfond der Deutschen Bank (DB Real Estate), der Anfang 2005 für grosse Aufregung unter den Anlagern sorgte, ist nur eines von vielen negativen Bei spielen. 

Zunehmende Bedeutung bei Immobilientransaktionen erlangt daher die technische und rechtliche Due Diligence. Dabei werden insbesondere die Eckdaten der Gewerberaum mietverträge überprüft. 

Dies geschieht nicht ohne Grund und ist auch für Vermieter von Geschäftsimmobilien in geringerer Größenordnung empfehlenswert. 

Vorzeitige kompetente Beratung über angemessene Wertsicherungsklauseln oder zwin gende Formalien bei Abschluss eines langfristigen Gewerbemietvertrages erspart böse Überraschungen und ggfls. langfristige Rechtstreite. 

Vorherige Beratung ist immer preiswerter als Reparaturversuche, nachdem "das Kind in den Brunnen gefallen ist". 

Auch die Gewerbemieter selbst sollten vor Abschluss eine Überprüfung Ihrer Mietver träge, die meistens für längere Zeitabschnitte geschlossen werden, vornehmen lassen, um nicht in eine Situation zu geraten, dass dieser Mietvertrag aufgrund geänderter Er tragslage das "Aus" ihrer Geschäftstätigkeit bedeutet.

Topaktuell

Topanwalt Erbrecht Focus 2019

Eintrag vom: 18.06.2019
Erneut wurde Fachanwalt für Erbrecht Stephan Konrad in der neuen Ausgabe des FOCUS-Spezial "Das ist Ihr Recht 2019" (Ausgabe 03/19, erscheint 03.09.2019) in die Liste der Topanwälte im Erbrecht aufgenommen. → mehr


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